Dù được cho là đã 'chớm
hồng' trong khoảng cuối năm 2015 nhưng thị phần địa ốc
trong ít tháng qua vẫn chưa bùng nổ như nhiều dự báo của giới chuyên
gia và doanh nghiệp trong ngành.
Giá nhà ở vẫn duy trì an cư hoặc gia tăng nhẹ ví như so sánh theo năm
Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp
thụ toàn thị trường trong quý I/2016 giảm ở hầu hết các loại sản phẩm nhà ở. Ngược lại, trong rổ hàng hóa, đặc trưng là những sản
phẩm chung cư, biệt thự liền kề, đang chuẩn bị được bổ sung một khối
lượng khổng lồ trong khoảng các Dự án bán đợt cuối cùng những Công
trình sẵn sàng chào hàng. Giới đầu tư nhỏ lẻ đang toan tính đúc kết các kinh nghiệm mua nhà đất đang toan
tính các gì?
Giá trị – giá thành và chi phí cơ hội
Theo đi chuyên
sâu một số các bạn với tiếng trong làng địa ốc Hà Nội,
nhiều cá nhân đều có chung chiến lược ưu tiên 'xuống tiền' ở phân
khúc chung cư. Điều này, được đặt trong bối cảnh nguồn cung trên thị
phần ngày càng dồi dào, cạnh tranh về giá bán – giá trị tiện thể ích hưởng
thụ cho chủ nhân cũng như độ 'hot' của vị trí khu đất.
Trước hết phải kể tới khoản
tài chính dùng để mua sắm chung cư (phổ biến ở tầm giá dưới 30 triệu
đồng/m2) thường thấp hơn so với nhà phố ở cộng vị trí.
Theo giám định ở địa bàn trọng tâm (các quận nội thành) hay
địa bàn mới hoàn thiện hạ tầng (như từ Liêm, Thanh Trì,
Long Biên…) thì độ 'vênh' giá là khá lớn, trung bình số tiền đầu tư
căn hộ chung cư chỉ chiếm khoảng 30-50% so sở hữu giá trị mua nhà
phố, đất thổ cư.
Như vậy, có khoản
chi phí 'đầu vào' tương đương nhau, chọn lọc nhà đất thổ cư rất khó
lòng tìm được (cả về nguồn cung lẫn mức giá kỳ vọng) sản phẩm bằng lòng. Ở
chiều ngược lại, việc 'đổ tiền' vào chung cư (đã hoặc đang hoàn thiện
thô) mang đủ nhân thể ích nội khu, cơ sở đường
xá điện nước được khớp nối chỉn chu, sẽ giúp những quý
khách tiết kiệm được một khoản tài chính ưu tiên đầu
tư nội thất cho chính căn hộ đó hoặc dùng để quay vòng tập trung đầu
tư sản phẩm khác.
Tiếp nữa, chung
cư thương mại cũng mang thêm nhiều điểm tốt được đánh
giá trong thang so sánh có phần còn lại. ví dụ, hạng mục luôn
tiện ích nội khu của dòng sản phẩm này hiện nay thường nổi
trội so với các tòa nhà tập thể cũ (khi chưa được tổ chức
xây dựng, cải tạo lại) hay nhà phố Dự án (nếu chủ ưu tiên đầu
tư chấp hành chấp hành hồ hết các hạng mục đã giới thiệu
trong Công trình được phê duyệt, chấp thuận).
Đầu tư nhanh, sang tay thuận lợi
một số 'Thượng đế'
đang kiếm tìm chốn thụ hưởng giám định, thay bởi vì chỉ là nơi
trú thân, đa số đông đảo các nhân thể ích cần thiết cho
cuộc sống thường nhật đều đông đảo ở sản phẩm chung cư: hồ bơi, siêu
thị, những dịch vụ, khiến đẹp, thể thao, khu vườn dạo chơi,
khu tâm linh…
Bên cạnh nhân tiện ích
cuộc sống, nhân tố an ninh cũng được nhắc tới, trong bối cảnh những chủ đầu
tư chung cư đều nhanh nhạy lên kế hoạch sử dụng những cách thức bảo
vệ thông minh như camera, thẻ ra vào, nhân viên an ninh 24/7... để nâng
cao giá trị sử dụng cho sản phẩm.
Theo đi chuyên
sâu thực tiễn sinh hoạt phân phối tại 1 số sàn
giao dịch cũng như những chỉ báo của các đơn vị, cơ quan thống
kê thì rổ hàng hóa căn hộ chung cư hiện đang rất phổ thông và sẵn
sàng dùng cho bất kì nhu cầu – khả năng tài chính nào
của khách mua.
Trong số nguồn cung khổng
lồ này, đương nhiên có cả những sản phẩm 'tồn đọng' lẫn nguồn
hàng mai sau đến từ những Công trình mới ra đời
hoặc tái khởi động. Đối mang dòng sản phẩm chung cư, việc lựa chọn,
so sánh, phân tích ưu/nhược điểm của nhà đầu tư tỏ
ra tiện dụng và chóng vánh hơn so sở hữu thổ
cư/nhà mặt đất.
“Với thông
tin truyền thông chính thống hiện hữu, hầu như ai cũng đều với thể
định vị một cách tương đối tính chuẩn chỉ của Dự án cũng
như sức mạnh thực sự của chủ tập trung đầu tư đứng phía sau…”
– một người mua tên Quân nhận xét.
Nếu như đem
so với việc tìm tòi giá trị – giá thành của sản phẩm thổ cư
(pháp lý rất nhiều, không nằm trong quy hoạch treo, không bị thế chấp, cầm
cố), thì rõ ràng việc tìm hiểu chuyên sâu chung cư dễ hơn hẳn.
Chưa kể, bài toán kinh
tế của giới ưu tiên đầu tư cũng chỉ ra rằng căn hộ chung cư bao giờ
cũng dễ bán/chuyển nhượng trên thị phần thứ cấp hơn, vì giá
cả gần như luôn an cư theo barem của thị phần, hạn chế
được tình trạng bán phá giá quá rẻ hoặc quá đắt dẫn tới găm hàng – chết
vốn.
Ngược lại, nhà đất thổ
cư lại có sự biến động giá thường xuyên. Thậm chí, nếu
như 'nhờ' các đơn vị định giá, giải đáp, sản phẩm nhà phố
hoặc thổ cư cũng khó lòng mang chung kết quả giá thành.
Trao đổi trên những diễn
đàn đầu tư bất động sản, không ít tư nhân từng thừa nhận việc
đóng tiền theo tiến độ chia thành nhiều đợt cũng là nhân tố hấp dẫn của
chung cư. Theo đó, nhà đầu tư sở hữu thể cùng khi mua được
nhiều sản phẩm, đồng thời có thể sang tay ở mức chênh lệch vừa phải
(bỏ thóc vào nhiều giỏ) để đảm bảo nguồn tài chính quay vòng…
Cuối cùng, không
thể bỏ qua nhân tố hành lang pháp định đã mở rộng cho phép người
nước ngoài, Việt kiều được sắm, sở hữu, sang nhượng nhà ở tại Việt
Nam. Nhóm đối tượng 'ngoại' này vốn đã quen có cuộc sống chung cư
trong các cao ốc, vì vậy, loại hình căn hộ đẳng cấp (để
cho thuê hoặc sang nhượng) kiên cố sẽ có tiềm năng lớn.
EmoticonEmoticon